园区设计操盘攻略 | 从项目经营与产品策略实现园区价值最大化

​2019年，传统地产政策持续收紧，2020年开年又遭遇疫情，使得园区在由地产模式向产业运营模式转变的关键之年面临更大的挑战。园区是产业发展的重要空间载体，而规划设计园区操盘过程中非常重要的环节，它既是园区运营功能承载的关键又是园区对外彰显特质的重要表达。3月，维思平团队走进知学讲堂，以产业地产领域二十余年丰富的设计经验，对以下多个方面对规划设计园区操盘过程进行了解析。

1. 不同类型的园区规划设计要点有何不同？

2. 如何实现产业资源与空间资源优质匹配？

3. 停摆多年的园区如何迅速完成设计与招商？

4. 规划设计如何助力持有型物业保值增值？

5. 如何将“形象标杆”和“算得过账”兼得？

 

了解项目投资投资方的需求，以自身团队的包容性与甲方的团队进行融洽合作，才能为客户提供“产品经营方案”——每个方案背后都应该有这样一套严谨的商业逻辑，以实现产品端经营价值最大化。

维思平董事、国际知名咨询公司签约专家王志宇在知学课堂中表示：

“以‘设计的产业生态+外部产业链’为底层基石，用‘价值营造和创新创意’作为核心竞争力，才能设计出具有经营价值的项目。”

“我们的底板是设计的产业生态，外加整合外部的产业链。以价值营造响应投资方的管理目标和财务目标的同时，既要有感性的诗和远方也要有理性逻辑，这才是好的设计师。我们提供的是产品的经营方案，它不同于我们通常意义上说的的设计作品，也不同于产品方案，更多的是通过产品助力投资方，聚焦项目的经营价值，给投资方一个从经营角度能实现价值的解决方案。”

关于如何从产品策略角度回应客户诉求，课程中梳理了项目九大价值点及三十余项核心产品策略，本次摘取其中精准定位、资源最大化、实现自持物业的最大价值、打造产品亮点、提升空间价值以及成本控制等六个方面阐述维思平独到的解析。

“每个项目伊始，根据投资方、终端客户、市场、项目特质等多方诉求进行精准定位，制定产品策略总纲。”

以精准定位为例，首先要分清投资方是政府平台，是国企还是上市公司等等，不同的投资方诉求是不一样的；同时用“四步法”洞悉客户的客户（招商入驻企业）诉求和市场竞争格局，再结合项目所在地相对优势的资源，这样才能制定有竞争力的产品方向并展开具体设计。

关于资源最大化，要理解项目的指标是极为重要的资源，比如如何确定项目容积率？按上限，下限或中间值，如何科学的提供判断依据？确定容积率后还要注意什么，还能用什么手法继续挖掘面积价值？这些都需要大量的实践积累和思考来应对。

关于提升持有型物业价值，维思平从用地内如何选址、分期，如何增加运营收入、降低运营成本，满足客户特有诉求（总部型）几方面进行了解读，尤其关于如何把运营的收入、特别是增值收入，及成本问题落实到产品可实施的技术层面，从而助力提升物业的估值，满足定制客户的需求，这是需要设计师站在操盘手的角度解决的问题。

面对产业园领域的复杂性，维思平融合来自不同领域的人才，比如项目操盘手，产业策划、AI辅助设计，成本优化等团队，并在多个项目中进行应用。除助力制定产品方向外，通过AI编程快速生成多元化立面，为客户提供独栋溢价更高的方案并大大缩短了周期。在很多项目上，可以从规划源头优化高达30%的绿化面积和50%的立面成本；基于此，我们才能为投资方的操盘团队提供更好的服务，操盘团队懂项目，我们要做懂他们的设计师。

学员提问：如何把园区配套价值做出来呢？

王老师：以我在知学课上提到的有15%配套的项目为例，实际上我们打造的是一个生活配套生态体系，并将其与客流、道路、景观资源紧密结合，发挥其最大价值；同时配套也要适合当地运营，比如这个项目的人才公寓和中档酒店等都是适合在当地市场运营的；再者，配套要结合产业来做，比如园区服务，甚至一个咖啡，不同产业方向下的运营方式和主题都会有所不同。

学员提问：打造低密度产品和高密度产品相比要关注哪些方面？

王老师：以可售低密度产品和持有高密度产品为例，最大的区别就是客户不一样，盈利模式不一样，从而在选址、形态、资源占有等有所区别。低密产品更强调个性化，更强调资源占有，单体更强化特色空间营造。维思平会用多元化立面，空间上如小院、露台，入户前场、车位、logo区等营造氛围；在规划上，每一栋的外部资源和院落资源与其总价保持平衡，助力一个匀质化的去化。

对于高密产品，在选址、室内公共空间、立面标杆形象，内部可分可合的多种组合方式兼容的几方面强化打造，在选址方面，因其地标地位和对交通配套的依赖，更强调最低风险的位置，再如室内空间，其核心筒的布局决定了今后招商什么需求的客户和分合的可能性。